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Il mutuo surroga: cos’è, requisiti, documenti e come funziona

La surroga, anche definita portabilità del mutuo, è una procedura introdotta dall’art. 1202 del codice civile (e successivamente modificata dalla c.d. Legge Bersani) che permette il trasferimento, a costo zero, del proprio mutuo da una banca a un’altra. Scopriamo in questo post come funziona il mutuo surroga.

In cosa consiste il mutuo surroga

La surrogazione non contempla costi aggiuntivi. Questa operazione consente di sostituire il mutuo in corso con un nuovo mutuo, magari a condizioni più vantaggiose.

Se si desidera condizioni di credito più convenienti ecco che il mutuo surroga si presenta come la soluzione ideale.

Il mutuo surroga è quindi il trasferimento del mutuo ipotecario dalla banca dove lo si è sottoscritto inizialmente ad un altro istituto. Attraverso il nuovo contratto viene trasferita l’iscrizione ipotecaria, attivata sull’immobile acquistato, dalla banca originaria al nuovo istituto a cui si è rivolto il cliente per la “surrogazione”.

La surrogazione per volontà del debitore, inoltre, non compromette eventuali benefici fiscali goduti con il primo contratto. Le condizioni che lo rendono possibile

La surrogazione del mutuo è regolata da specifici requisiti e condizioni, previsti dall’ articolo 1202 del Codice Civile e dal decreto legge n. 7/2007 (convertito con modificazioni dalla Legge 40 del 2007):

  • Il mutuo surroga e la quietanza di pagamento del debito residuo derivante dal mutuo surrogato devono risultare da un atto che riporti data certa;
  • Il contratto di mutuo deve riportare esattamente la specifica destinazione della somma mutuata
  • La quietanza di pagamento deve menzionare la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento;
  • La surrogazione può essere effettuata non solo per il mutuo ma anche nei casi di apertura di credito oppure altri contratti di finanziamento;
  • Si ritiene nulla ogni pattuizione, anche successiva alla stipula del contratto, che impedisce o rende oneroso per il cliente (debitore) l’ esercizio della facoltà di surrogazione.

Come funziona la surroga del mutuo

Coloro che decidono di usufruire del mutuo surroga devono necessariamente recarsi in filiale e fare richiesta scritta, presentando in genere la seguente documentazione:

  • Copia autentica dell’atto del vecchio mutuo;
  • Copia della nota di iscrizione ipoteca;
  • Conteggio relativo all’ammontare del debito residuo calcolato al giorno effettivo in cui avviene la surroga del mutuo;
  • Fotocopia documento di identità e codice fiscale degli intestatari del mutuo (e dei garanti);
  • Documentazione catastale, visure e planimetrie.

Svolte le procedure burocratiche, sarà la banca che prende in carico il mutuo a comunicare la volontà del cliente di effettuare la portabilità del mutuo. A questo punto, l’importo residuo del vecchio mutuo costituirà il capitale rispetto al quale viene determinato, sulla base del tasso e della durata del nuovo mutuo, l’ammontare delle rate che il cliente pagherà lungo il piano di rimborso.

L’istituito di credito precedente non può opporsi alla surroga.

La surrogazione deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente ne ha fatto richiesta; nel caso in cui la surrogazione non si perfezioni entro tale termine, per cause dovute al finanziatore originario, quest’ultimo è comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. A conclusione di questo processo, la nuova banca procede con la surroga mediante un rogito notarile a sue spese. In questo modo il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile oggetto di mutuo, al nuovo beneficiario, potrà dirsi effettivo.

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