differenze tra mutuo fondiario ed ipotecario

Il mutuo immobiliare: definizione e differenze tra mutuo fondiario ed ipotecario

Il mutuo è disciplinato dall’articolo 1813 del Codice Civile e rappresenta una valida soluzione di prestito. I contratti di credito ai consumatori relativi ad immobili residenziali sono regolamentati dal Capo I-bis del Titolo VI del Testo Unico Bancario. Tale disciplina si applica ai contratti di concessione di un credito finalizzato: all’acquisto; alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o da edificare; ad alcuni specifici consumi del cliente (per esempio, la ristrutturazione dell’abitazione).

Tra le diverse tipologie di mutuo offerte dalle banche, vi sono il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario: quali sono le differenza? Si tratta di due diverse tipologie di finanziamento, principalmente finalizzate all’acquisto della prima casa, ma non solo. Scegliere quella più rispondente alle proprie esigenze assicura un considerevole risparmio economico.

In questo post vi spieghiamo in parole semplici le differenze tra mutuo fondiario ed ipotecario.

Cos’è il mutuo fondiario

Il credito fondiario rappresenta una tipologia di mutuo che, come previsto dall’art. 38, comma 1, “(…) ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Il mutuo fondiario viene concesso per finanziamenti a medio o lungo termine (superiori ai 18 mesi e fino a un massimo di 30 anni). L’ammontare massimo del finanziamento viene determinato dalla Banca d’Italia in base alle deliberazioni CICR (come previsto dall’art. 38 comma 2 TUB). Attualmente il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla deliberazione CICR del 22 aprile 1995 è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. A volte gli intermediari concedono mutui che superano il limite del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie (per esempio: polizze assicurative, fideiussioni bancarie). Con il mutuo fondiario il richiedente riesce a contenere le spese notarili.

Il cliente-debitore ha diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta in ipoteca, ogni volta che estingue la quinta parte del debito originario.

Cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio o a lungo termine (solitamente dura da 5 a 30 anni) mediante il quale il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel corso tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile; in particolare la casa di abitazione. Può essere utilizzato anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Esistono quattro grandi tipologie di rata collegata al mutuo ipotecario:

  • Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta, per tutta la durata del mutuo, quello stabilito al momento della stipula.
  • Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può variare rispetto al tasso di partenza perché è soggetto alle oscillazioni dei parametri di riferimento.
  • Mutuo a tasso misto: a scadenze fisse, il tasso può passare da fisso a variabile o viceversa.
  • Mutuo a tasso doppio: il tasso è diviso in due parti, una fissa e una variabile.

La banca, come previsto dall’art. 40, comma 2, del Testo Unico Bancario, può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento qualora lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive; costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Differenze tra mutuo fondiario ed ipotecario

Il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario sono regolati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993. Le differenze sostanziali sono le seguenti:

  • Il mutuo fondiario è in genere destinato a finanziare l’acquisto e l’acquisto di un immobile mentre il mutuo ipotecario prevede maggiori finalità (acquisto, ristrutturazione, consolidamento debiti, liquidità…);
  • Il mutuo fondiario prevede in genere delle condizioni più vantaggiose soprattutto per le spese notarili;
  • Il mutuo fondiario è anche ipotecario, ma non è vero il contrario.

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